中新社北京7月9日電 題:中國樓市探路新模式
中新社記者 龐無忌
告別高增長時代后,回歸理性的中國樓市會走向何方?答案聚焦在房地產(chǎn)新發(fā)展模式上。
2024年上半年,中國房地產(chǎn)市場在供求再平衡中探索新發(fā)展模式。其間,房地產(chǎn)政策、市場、企業(yè)三個層面出現(xiàn)三大新變化,成為樓市發(fā)展新模式的重要注腳。
其一,調(diào)控政策現(xiàn)兩大“前所未見”。
首先,政策力度前所未見。上半年,限購、限售等限制性政策大面積退出,上海樓市限購政策十余年來首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動,目前全國執(zhí)行限購政策的地方僅剩個位數(shù)。各地首付比例和房貸利率持續(xù)下調(diào)。貝殼研究院統(tǒng)計顯示,截至5月底,百城中超八成城市首套房最低首付比例降至15%,百城二套房平均利率自2019年以來首次進(jìn)入“3時代”(低于4%)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年上半年中國有約180個地方出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。
中原地產(chǎn)研究院作了一個比較:如果將2022年年中時(調(diào)控政策最嚴(yán)厲時期)限制性樓市政策的力度視為100分,當(dāng)下主要城市樓市收緊力度僅為22分。
其次,調(diào)控措施前所未見。今年以來出臺的諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等,都是前所未見的政策措施,跳出了過去簡單“過熱時限制、過冷時刺激”的政策邏輯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,新的“解題思路”有望推動庫存消化,解決現(xiàn)階段關(guān)鍵問題。
其二,房地產(chǎn)市場現(xiàn)積極信號。
6月份,中國主要城市樓市交易量環(huán)比回升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,6月份,重點(diǎn)城市新房成交量創(chuàng)年內(nèi)單月新高。當(dāng)月,中國30個重點(diǎn)城市整體成交1335萬平方米,環(huán)比增長17%,與一季度月度均值相比增長52%;其中,上海、廣州、深圳環(huán)比增幅均在35%以上。
二手房市場交易活躍度高于新房?硕鹧芯恐行臄(shù)據(jù)顯示,6月份,22個重點(diǎn)城市中,六成城市二手房成交量環(huán)比回升,其中,上海、廣州等領(lǐng)漲,增幅在40%左右;北京、杭州、南京等穩(wěn)步回升,增幅在10%左右。中指研究院常務(wù)副院長黃瑜舉例稱,6月上海二手商品房成交超2.6萬套,創(chuàng)近一年新高;北京二手住宅網(wǎng)簽接近1.5萬套。
高能級城市率先企穩(wěn),被視為市場見底的一個信號,有評級機(jī)構(gòu)“聞風(fēng)而動”。近期,國際信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普將中國海外發(fā)展有限公司的長期發(fā)行人信用評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”,并將該公司未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”。
其三,新發(fā)展模式催生新增長點(diǎn)。
經(jīng)過20余年高速發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場在解決了“有沒有”的問題后,發(fā)展重心向“好不好”轉(zhuǎn)變。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造……近期官方推動的一系列工程不僅提高居住的便利度和舒適度,也引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從“建更多的房子”向“提供更好的居住條件”轉(zhuǎn)向。
這一過程中,新增長點(diǎn)也隨之出現(xiàn)。國海證券研報認(rèn)為,與典型發(fā)達(dá)國家相比,中國房地產(chǎn)業(yè)在物業(yè)管理、中介服務(wù)和居民自有住房服務(wù)等方面對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著偏低,有較大提升空間;隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步建立,未來房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)移,上述活動有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
存量運(yùn)營服務(wù)正是當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的重要方向。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,典型房企普遍采取“輕重并舉”戰(zhàn)略,重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦核心城市、以銷定投;輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)則布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、代建、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)等多元業(yè)務(wù)。2018年至2023年,典型房企毛利中來自經(jīng)營業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長到26.5%。
劉水認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生變化,隨著房企風(fēng)險緩慢出清,新生力量將乘勢崛起,房地產(chǎn)行業(yè)也將“辭舊迎新”。(完)